限外政策背景下，境外股權(quán)交易或成外資并購(gòu)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的主流方式

　　上海黃浦江畔，陸家嘴金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，香格里拉酒店與花旗銀行大廈并肩而立。二者之間，180米高的合生國(guó)際大廈（HopsonInternationalTower）正在建設(shè)中，這座方圓結(jié)合，充滿(mǎn)柔
和外凸曲線(xiàn)的塔樓尚未出生，便成為地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　9月5日，外資地產(chǎn)中介第一太平戴維斯上海分公司宣布，受買(mǎi)方代理，上海合生國(guó)際大廈項(xiàng)目全部股份以“交鑰匙工程”方式被成功收購(gòu)，收購(gòu)金額3億美元。

　　當(dāng)日，國(guó)家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中的“12點(diǎn)要求”在六部委7月下旬發(fā)布的限外政策基礎(chǔ)上，對(duì)外資購(gòu)房作出更為詳細(xì)的規(guī)定。

　　愈刮愈烈的限外政策與合生國(guó)際大廈的成功收購(gòu)并行而至?！斑@是2006年國(guó)際投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)最高金額的整體收購(gòu)案?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)執(zhí)行總裁何偉度（RandallHall）說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生國(guó)際大廈交易更重要的意義在于，這是“限外政策”頒布以來(lái)，第一筆成交的外資收購(gòu)境內(nèi)地產(chǎn)案例。它所采取的“外買(mǎi)外”股權(quán)收購(gòu)方式避政策之鋒芒，可能成為今后外資收購(gòu)地產(chǎn)的主流。

　　調(diào)控中的“第一單”

　　第一太平戴維斯投資部人士告訴記者，合生國(guó)際大廈的成交屬于美元交易，買(mǎi)賣(mài)雙方均為香港公司，一切手續(xù)辦理事宜在香港進(jìn)行?！半m然標(biāo)的物在境內(nèi)，但這筆外資購(gòu)樓交易與國(guó)家現(xiàn)行政策并不沖突?！?

　　9月5日，買(mǎi)方代理行第一太平戴維斯透露，合生國(guó)際大廈的買(mǎi)方為在香港注冊(cè)的PacificDelta投資公司，賣(mài)方為內(nèi)地在香港上市公司合生創(chuàng)展（0754-HK）?！半p方已于一個(gè)月前達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)方以3億美元收購(gòu)合生創(chuàng)展旗下Interwell公司全部股份，進(jìn)而全資掌控合生國(guó)際大廈。”第一太平戴維斯投資部人士告訴記者。

　　當(dāng)日，記者致電合生創(chuàng)展集團(tuán)，一位高層向記者表示，“買(mǎi)方第一批出資款1.5億美元已經(jīng)到位。工程竣工后，他們將付清余下款項(xiàng)?！边@位高管說(shuō)，交易談判已經(jīng)結(jié)束，合生集團(tuán)目前的工作是保證工程按協(xié)議高質(zhì)量地完成。

　　7月底，合生創(chuàng)展曾發(fā)布公告，稱(chēng)以人民幣23.4億元的代價(jià)，出售位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目———合生國(guó)際大廈。合生創(chuàng)展透露，收購(gòu)方PacificDelta的公司，將通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司“民泰”的上級(jí)公司Interwell全部股本，將整個(gè)合生國(guó)際大廈項(xiàng)目收入囊中，而合生創(chuàng)展將在合生國(guó)際大廈建成后抽身而退。

　　據(jù)悉，Interwell公司的唯一資產(chǎn)是上海民泰地產(chǎn)的全部股份。上海民泰是在內(nèi)地注冊(cè)成立的一家外商獨(dú)資企業(yè)，全資擁有合生國(guó)際大廈并全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理。合生國(guó)際大廈坐落于陸家嘴中心地段，樓高33層，其中包括27層國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓層及三層商用群房，該大廈目前正處建設(shè)施工階段，預(yù)計(jì)2008年第一季度竣工。

　　合生國(guó)際大廈交易談判的同時(shí)，各項(xiàng)規(guī)范外資投資境內(nèi)地產(chǎn)的政策逐一落地。9月5日，兩部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)股權(quán)收購(gòu)方面做出如下規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。工商管理部門(mén)也無(wú)法進(jìn)行股權(quán)變更登記。

　　但這一政策并未涉及合生國(guó)際大廈的交易主體。第一太平戴維斯投資部人士告訴記者，合生國(guó)際大廈的成交屬于美元交易，買(mǎi)賣(mài)雙方均為香港公司，一切手續(xù)辦理事宜在香港進(jìn)行?！半m然標(biāo)的物在境內(nèi)，但這筆外資購(gòu)樓交易與國(guó)家現(xiàn)行政策并不沖突?！?

　　值得關(guān)注的是，在政府對(duì)外資購(gòu)樓政策日益緊縮的背景下，看好人民幣升值及地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的各類(lèi)海外資本正通過(guò)包括境外股權(quán)并購(gòu)在內(nèi)的一切可能渠道完成投資中國(guó)的目的。

　　“外買(mǎi)外”路徑

　　最終，合生集團(tuán)成立了一家BVI公司Interwell，通過(guò)該公司完全控股上海民泰。又在最后的交易中，將Interwell公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，從而間接賣(mài)掉合生國(guó)際大廈股權(quán)。

　　“如果不采取收購(gòu)產(chǎn)權(quán)方式，不借助境外公司渠道，合生國(guó)際大廈的交易恐怕不會(huì)這么快完成?！?月6日，上海一位地產(chǎn)投資公司老總告訴記者，“外買(mǎi)外”是近期外資關(guān)注較多的一種交易方式。

　　據(jù)悉，合生創(chuàng)展集團(tuán)是合生國(guó)際大廈兩大股東之一。2005年7月2日，合生通過(guò)收購(gòu)上海民泰公司間接持有合生國(guó)際大廈50％股權(quán)。

　　記者獲悉，合生國(guó)際大廈最初的買(mǎi)主實(shí)為合生創(chuàng)展董事長(zhǎng)朱孟依，為其私人資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)。后又原價(jià)轉(zhuǎn)讓給上市公司合生創(chuàng)展。知情人士稱(chēng)，對(duì)朱孟依而言，如此黃金地段的寫(xiě)字樓，最佳回報(bào)是溢價(jià)轉(zhuǎn)手，但為支持上市公司合生創(chuàng)展的股價(jià)與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，朱孟依并未選擇溢價(jià)。

　　時(shí)隔一年，被視為陸家嘴金融開(kāi)發(fā)區(qū)的“國(guó)寶級(jí)”寫(xiě)字樓———合生國(guó)際大廈再次轉(zhuǎn)手，合生創(chuàng)展的行為令業(yè)界猜測(cè)。

　　根據(jù)戴德梁行的估值報(bào)告，合生國(guó)際大廈完工后資本值約22.81億元人民幣，此次收購(gòu)價(jià)3億美元，較估值約有6％的溢價(jià)，平均每平方米為5000美元。合生創(chuàng)展在公告中表示，此次轉(zhuǎn)讓6％的溢價(jià)，比較符合股東利益。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，合生國(guó)際大廈這種黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓肯定會(huì)升值，而且會(huì)有不錯(cuò)的租金收益。他認(rèn)為，合生創(chuàng)展選擇此時(shí)出售，可能因?yàn)槠渲鳂I(yè)是住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并不擅長(zhǎng)。因此在收購(gòu)方出價(jià)相對(duì)滿(mǎn)意的情況下，合生創(chuàng)展便退出相對(duì)陌生的領(lǐng)域。

　　“這個(gè)原因純屬臆測(cè)，在合生國(guó)際大廈之前，合生集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了3棟商業(yè)地產(chǎn)，并不存在擅不擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題?！币晃唤咏仙鷦?chuàng)展高層的人士稱(chēng)，此次甩手合生國(guó)際大廈，真實(shí)原因在于合生集團(tuán)與另一股東在諸多問(wèn)題上存在分歧，多數(shù)時(shí)候雙方難以達(dá)成一致。

　　“比如對(duì)于建造標(biāo)準(zhǔn)的高低、出售還是出租、零賣(mài)還是整賣(mài)等等問(wèn)題，都無(wú)法談妥?！鄙鲜鋈耸客嘎叮仙瘓F(tuán)董事長(zhǎng)朱孟依認(rèn)為，上述分歧將在未來(lái)大廈建成后有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能，將對(duì)收益造成影響，故雙方商議賣(mài)掉合生國(guó)際大廈。

　　知情人士告訴記者，當(dāng)初決定賣(mài)掉合生國(guó)際大廈時(shí)，合生集團(tuán)便意在整體出售。“當(dāng)時(shí)中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的態(tài)度很堅(jiān)決，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)商的融資貸款不再像以前那樣放松，這種背景下，能夠獨(dú)自承擔(dān)巨額買(mǎi)單的實(shí)力機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界很難找?！?

　　合生集團(tuán)遂將目標(biāo)圈定在外資機(jī)構(gòu)上。經(jīng)中間人介紹，合生集團(tuán)遇到香港一家新成立的資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，正欲尋求合適的境內(nèi)地產(chǎn)目標(biāo)。

　　初步確定對(duì)象后，交易如何成功是合生集團(tuán)頗費(fèi)心思的問(wèn)題。

　　接近合生高層的人士稱(chēng)，交易開(kāi)始，合生最先考慮的是賣(mài)資產(chǎn)還是賣(mài)股權(quán)的問(wèn)題。“從稅務(wù)角度看，如果是賣(mài)資產(chǎn)的話(huà)，你需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等，非常繁雜。但是如果選擇賣(mài)股權(quán)，只需交納一項(xiàng)———企業(yè)所得稅就可以。”

　　據(jù)悉，外資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種。如果是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毥患{營(yíng)業(yè)稅5％、契稅1％-2％以及土地增值稅。根據(jù)相關(guān)政策，土地不能買(mǎi)賣(mài)，“當(dāng)土地開(kāi)發(fā)不到二分之一，或者三分之一時(shí)，資產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)。所以，這一限制令很多企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓?！币晃缓Ｍ獾禺a(chǎn)基金總經(jīng)理說(shuō)。

　　當(dāng)時(shí)，合生集團(tuán)決定，賣(mài)掉合生國(guó)際大廈項(xiàng)目公司———上海民泰的全部股權(quán)。而涉及到股權(quán)交易問(wèn)題，不同區(qū)域的稅制政策又有不同?！耙韵愀叟c內(nèi)地為例，一般來(lái)說(shuō)，香港企業(yè)所得稅率為16％，如果所得不在香港地區(qū)，還可以免稅，而內(nèi)地企業(yè)所得稅33％。所以很多企業(yè)選擇在香港注冊(cè)公司?！鄙鲜龊Ｍ饣鸾?jīng)理介紹，如果兩家公司都是BVI公司，稅務(wù)會(huì)更低，在1％左右。

　　“現(xiàn)在成立一個(gè)BVI公司，25個(gè)工作日即可辦妥，只需提供董事長(zhǎng)身份證復(fù)印件和公司名稱(chēng)就可以，手續(xù)費(fèi)7800元人民幣?！鄙虾＞S坤商務(wù)咨詢(xún)公司鄭繼來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在BVI申請(qǐng)者越來(lái)越多，他每月要接十幾個(gè)BVI業(yè)務(wù)。鄭繼來(lái)是專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)離岸公司及外商境內(nèi)投資業(yè)務(wù)的咨詢(xún)師。

　　最終，合生集團(tuán)成立了一家BVI公司Interwell，通過(guò)該公司完全控股上海民泰。又在最后的交易中，將Interwell公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，從而間接賣(mài)掉合生國(guó)際大廈股權(quán)。

　　“從最新國(guó)家政策看，對(duì)于股權(quán)交易還未有相應(yīng)措施。何況如果項(xiàng)目公司的股東也屬于外資且沒(méi)有貸款的話(huà)，買(mǎi)賣(mài)雙方只是過(guò)過(guò)手續(xù)便可；但如果股東方為境內(nèi)企業(yè)，而且有貸款需要解決，就會(huì)牽涉到《意見(jiàn)》中的外資并購(gòu)問(wèn)題，這需要看項(xiàng)目公司的股權(quán)構(gòu)成來(lái)分析?！敝倭柯?lián)行亞太區(qū)董事陳立民說(shuō)。

　　OWI國(guó)際投資有限公司副總裁簡(jiǎn)宏洲表示，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得國(guó)內(nèi)公司股權(quán)，進(jìn)而實(shí)際擁有國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或者土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，這是境外投資機(jī)構(gòu)投資國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的常見(jiàn)方式，流程相對(duì)簡(jiǎn)單且在政策許可范圍內(nèi)。“這種方式在IT界被廣泛運(yùn)用。房產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控政策后，很多外資會(huì)采取此方式投資境內(nèi)地產(chǎn)?！?

　　背后買(mǎi)家韓國(guó)Mirae

　　Mirae銀行最初提出選擇物業(yè)的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是，所購(gòu)物業(yè)一定要高檔，必須是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓；其次，位置在上海，且必須是陸家嘴；第三必須達(dá)到他們所設(shè)定的回報(bào)率。對(duì)于回報(bào)率的具體標(biāo)準(zhǔn)，馬捷表示不便透露。

　　根據(jù)代理行的說(shuō)法，合生國(guó)際大廈的“新東家”為在香港注冊(cè)的PacificDelta投資公司，記者調(diào)查獲悉，這家香港公司的背后主人實(shí)為韓國(guó)Mirae銀行旗下基金。2006年初，當(dāng)大批東南亞基金涌入中國(guó)購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)時(shí)，韓國(guó)Mirae銀行便對(duì)中國(guó)大陸地產(chǎn)業(yè)有所動(dòng)心。

　　“從2月份開(kāi)始，這家客戶(hù)開(kāi)始接觸中國(guó)大陸地產(chǎn)市場(chǎng)?！钡谝惶酱骶S斯投資部人士表示，買(mǎi)方購(gòu)房交易的主要代理工作由上海分公司投資部主管馬捷（MattBrailsford）負(fù)責(zé)，在將近半年的考察談判中，馬捷帶領(lǐng)投資部專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)與賣(mài)方合生創(chuàng)展共進(jìn)行過(guò)不下30次談判。

　　“我們受投資方委托，幫助他們應(yīng)對(duì)巨額房地產(chǎn)投資所面臨的種種挑戰(zhàn)。引以為榮的是我們提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和服務(wù)幫助客戶(hù)取得了成功。”馬捷說(shuō)，這次交易是客戶(hù)在中國(guó)的第一項(xiàng)投資，他們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的興趣與實(shí)際投資過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)困難是代理行需要幫助解決的問(wèn)題。

　　據(jù)悉，Mirae銀行最初提出選擇物業(yè)的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是，所購(gòu)物業(yè)一定要高檔，必須是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓；其次，位置在上海，且必須是陸家嘴；第三必須達(dá)到他們所設(shè)定的回報(bào)率。對(duì)于回報(bào)率的具體標(biāo)準(zhǔn)，馬捷表示不便透露。

　　第一太平戴維斯投資部人士告訴記者，合生國(guó)際大廈目前是上海商業(yè)地產(chǎn)中定位最高檔的寫(xiě)字樓，價(jià)位應(yīng)該在一平米5000美元以上?！笆孪榷ㄎ皇菄?guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)，所以現(xiàn)在還沒(méi)有參考標(biāo)準(zhǔn)。上海市場(chǎng)比合生國(guó)際大廈低一檔的甲A寫(xiě)字樓目前標(biāo)準(zhǔn)是4000美元一平米，所以，我們未來(lái)的定價(jià)肯定會(huì)比市價(jià)還要高?！边@位人士表示，稍低一檔的寫(xiě)字樓瑞安廣場(chǎng)，零售價(jià)一度為5200美元一平米，因此他對(duì)合生國(guó)際大廈未來(lái)回報(bào)率非?？春谩?

　　高檔定位導(dǎo)致雙方在談判過(guò)程中多次糾纏于價(jià)格戰(zhàn)?！斑@么貴的原因包括了額外成本在內(nèi)。也就是說(shuō)，目前的價(jià)格是由于買(mǎi)方要求提高建造標(biāo)準(zhǔn)而追加的投入，比如材料、設(shè)備等?！钡谝惶酱骶S斯人士稱(chēng)。

　　而據(jù)另一位接近談判的人士稱(chēng)，合生創(chuàng)展最初在價(jià)格上非常強(qiáng)硬，基本無(wú)商談?dòng)嗟?。因?yàn)槟壳吧虾８邫n寫(xiě)字樓市場(chǎng)，供應(yīng)已非常少?！艾F(xiàn)在海外公司持有的中國(guó)高檔辦公樓，都是國(guó)寶級(jí)別的。尤其在陸家嘴這種黃金地帶，幾乎很難找到，所以合生才敢賣(mài)得那么高?！敝倭柯?lián)行亞太區(qū)董事陳立民說(shuō)。

　　第一太平戴維斯人士透露，雙方談判初期，主要矛盾集中在價(jià)格與提高物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)兩方面，后期焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移至如何保證工程進(jìn)度上。“合生創(chuàng)展非常了解行情，一開(kāi)口就是3億美元不還價(jià)，外資看價(jià)格方面沒(méi)有回旋，便變相地在物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量方面盡力提高檔次，以便與同檔產(chǎn)品拉開(kāi)距離，在未來(lái)謀取較高回報(bào)率?！?

　　Mirae銀行成立于2002年7月1日，是由地方居民與中小企業(yè)股東籌資建立的社區(qū)銀行。主要服務(wù)對(duì)象是區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)和個(gè)人客戶(hù)。作為地方性中小銀行，Mirae的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)多樣化的產(chǎn)品為客戶(hù)提供個(gè)性服務(wù)。目前，Mirae已成為業(yè)務(wù)范圍完整、服務(wù)多元的小型商業(yè)銀行。

　　“我們的委托人是個(gè)長(zhǎng)期資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，他們內(nèi)部的投資策略就是必須持有5-10年，所以他們才會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓檔次與工程質(zhì)量有如此要求。”第一太平戴維斯人士說(shuō)。

　　據(jù)悉，在項(xiàng)目調(diào)研談判完成后，考慮到近期中國(guó)對(duì)外資購(gòu)房的諸多政策壁壘，Mirae銀行專(zhuān)門(mén)在香港注冊(cè)成立一間新公司PacificDeltainvestment，目的即為促成此項(xiàng)交易。

　　外商獨(dú)資申請(qǐng)一例未批

　　鄭繼來(lái)介紹，“7.11”之后，由于準(zhǔn)備材料及報(bào)送程序的增加，他們公司的代理費(fèi)也相繼提高，以前代理費(fèi)一例2000美元現(xiàn)已提高到5000美元。即便如此，鄭繼來(lái)的業(yè)務(wù)一點(diǎn)沒(méi)減少，最近他們公司還有3、4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在做，都是幾千萬(wàn)以上的寫(xiě)字樓。

　　“到現(xiàn)在為止，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立獨(dú)資企業(yè)的還沒(méi)有一例批下?！编嵗^來(lái)告訴記者，六部委出臺(tái)規(guī)范外資投資房地產(chǎn)政策后，外商設(shè)立獨(dú)資企業(yè)難度加大許多，但外資投資地產(chǎn)的影響并未減輕。

　　據(jù)悉，現(xiàn)在外商想在上海設(shè)立獨(dú)資企業(yè)，第一需要先找好項(xiàng)目。跟開(kāi)發(fā)商、地方企業(yè)談妥合作項(xiàng)目后，才可以準(zhǔn)備相關(guān)材料報(bào)送申請(qǐng)。其次，申請(qǐng)材料需先送至上海市外經(jīng)貿(mào)委審批，時(shí)長(zhǎng)在1個(gè)多月，之后再送商務(wù)部審批。

　　“以前外商設(shè)立獨(dú)資企業(yè)，只需要上海市經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)就可以，現(xiàn)在我們還得一趟趟跑北京。”鄭繼來(lái)介紹，“7.11”之后，由于準(zhǔn)備材料及報(bào)送程序的增加，他們公司的代理費(fèi)也相繼提高，以前代理費(fèi)一例2000美元現(xiàn)已提高到5000美元。

　　即便如此，鄭繼來(lái)的業(yè)務(wù)一點(diǎn)沒(méi)減少，他告訴記者，最近他們公司還有3、4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在做，都是幾千萬(wàn)以上的寫(xiě)字樓。

　　據(jù)悉，外資投資地產(chǎn)區(qū)域已經(jīng)從沿海城市轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)，同時(shí)，投資目標(biāo)開(kāi)始向工業(yè)化園區(qū)發(fā)展。近期，南寧九曲灣、昆明世博園一帶，一些大面積別墅式住房開(kāi)始興建，業(yè)內(nèi)人士透露，買(mǎi)家正是海外資本。

　　數(shù)據(jù)顯示，在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，中西部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)新的上漲趨勢(shì)。作為中國(guó)-東盟博覽會(huì)舉辦城市的廣西首府南寧，上半年土地交易價(jià)格指數(shù)同比上升3.9％，比一季度漲幅高2.1％，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上揚(yáng)5％。昆明、貴陽(yáng)、成都等地的房地產(chǎn)價(jià)格仍呈明顯上升趨勢(shì)。

　　外資在宏觀(guān)調(diào)控的壓力下，開(kāi)始配合中央和地方政府“發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路”的思路，工業(yè)化用地正是一個(gè)新方向?！币晃坏禺a(chǎn)投資基金經(jīng)理說(shuō)。不過(guò)，他認(rèn)為，這種投資目前只是少數(shù)外資的投資方向，一些大型資金還在觀(guān)望之中。

　　2006上半年外商房地產(chǎn)投資一覽

　　2月，香港協(xié)和集團(tuán)1億美元收購(gòu)盛捷高級(jí)服務(wù)公寓。

　　同月，嘉吉集團(tuán)在南匯區(qū)買(mǎi)下了24棟別墅。

　　3月中旬，美國(guó)高盛以7000萬(wàn)美元價(jià)格買(mǎi)下虹橋花苑酒店式公寓。

　　3月底，來(lái)自中東的資金通過(guò)美資背景的基匯資本以6億元人民幣的總價(jià)整體收購(gòu)了翠湖天地其中一棟物業(yè)，欲將該大樓作為酒店式公寓對(duì)外出租。

　　4月，摩根士丹利7億元買(mǎi)下陸家嘴中央公寓288個(gè)單元，總建筑面積約48，000平方米。

　　5月，新加坡房地產(chǎn)上市公司凱德置地與成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司合資成立了四川置信凱德實(shí)業(yè)有限公司，凱德置地將為該公司注資10.9億元人民幣，持有50％的股份；

　　6月9日，渣打銀行直接投資公司和摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金共同對(duì)即將于香港上市的世茂房地產(chǎn)投資5000萬(wàn)美元，聯(lián)合開(kāi)發(fā)包括住宅、酒店以及商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　6月13日，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金在上海一次性支付7.58億元，買(mǎi)下華山夏都苑唯一一幢可售的高層住宅。該高層住宅總共116套，均價(jià)為28042元人民幣/平方米。

　　7月13日，渣打銀行直接投資有限公司宣布，該公司已完成對(duì)綠城中國(guó)控股有限公司（綠城控股）的一筆直接投資，投資金額約為3.7億港元。

記者：范軍利

來(lái)源：上海證券報(bào)